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物业费是物业管理服务公司按照物业管理服务协议为物业使用人或者所有人提供物业管理服务，物业管理服务使用人或者所有人依据物业管理服务协议应当付出的费用。物业费包含：物业管理服务地区的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理服务企业固定资产折旧、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经业主同意的其它费用等。
物业管理纠纷一直不断，物业公司也总嚷嚷着干物业这一行不挣钱，但大家还都争着去做物业，有的物业公司即使被业主解聘了，仍然赖在小区内不走。日前，一不愿透露姓名的业界老总自揭黑幕，披露了物业管理费用的黑洞。
物业公司明着赚黑钱
在知情人的引荐下，记者见到了这位物业老总，他看上去很年轻，却自称自己已经在物业行业混了十多年，对这个行业如何赚黑钱“门清”，不管是高档社区还是普通机关单位宿舍，每一类小区的物业公司都能赚到黑钱。他首先给记者出示一个小区物业收费清单：
（一）综合物业管理收费
管理费：3.50元／平方米／年
化粪池清掏费：0.30元／平方米／年
绿化费：0.55元／平方米／年
小修费：4.72元／平方米／年（房屋公共部分维修费占维护费的38.7%）
小区共用设施维修费：1.00元／平方米／年
电梯费、高压水泵费，共用电视天线费执行北京市京价（房）字1996第274号文规定标准，分摊计收。
保洁费：0.10元／平方米／月
保安费：0.16元／平方米／月
统收服务费：1.00元／户／月
智能化安防设施、设备运行、维护保养费
税费
（二）代收代缴费用：
天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费、其他。
以上所列各项费用中不包含每户的生活垃圾清运费（京价（收）字）【1999】第253号文件，每户户内的各项能源及户内的小修费。
该老总指着这张收费清单说，这里包含着重复收费，收费不清的现象。比如小修费和小区共用设施维修费，到底是哪些设施，就说不清楚，相关法律规定已经明令禁止不收中修费了；还有税费，到底是哪些费用，也说不清楚，怎么向业主收取？每户如何计算？因为物业公司定义不清，容易给物业赚黑钱留下缺口。
在这张收费表中，出现了共用维修费，按有关规定，各产权人在其购海南买房屋时，须按海南购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。事实上，京城很多小区的纠纷都是物业装修费用引起的。有的小区交近百万元的公共维修基金，到头来账户上只有几十万元，那一百多万哪去了，很难查到。
物业公司暗里的黑心钱如何赚
这位老总给记者举了一些例子：比如绿化费，就按0.55元／平方米／年，一个1百万平方米的小区，一年绿化费就在55万元。物业公司在业主入住时就缴了55万元的物业费，因为小区的绿地未建成，那么这55万元就神不知鬼不觉地流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚55万，如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元跟玩似的，非常轻松。
就小区的楼房外立面清洗一项，也会让物业公司大捞一笔。一般情况是每平方米每月0.20元，如果按一个小区1百万平方米的外立面面积来计算的话，一个月要用20万元，一年是120万元，清洗一次的成本20万元的话，但事实上没有哪一个小区是一年清洗12次，尤其对于新入住的小区，有的两年也没有清洗一次，因为是新建小区，即使不清洗也看不出什么异样来，但是物业公司在向业主收取清洗费用时可一点不耽误，该啥时收就啥时收，该收多少就收多少。
物业公司赚黑钱从人员上做手脚
对于小区的硬件设施可以赚黑钱，软件设施赚黑钱也比较容易。这位老总告诉记者，比如说从人员安排方面，每个小区都要请保安，按规定保安费是0.16元／平方米／月，一个1百万平方米的小区一个月保安费就是16万元，物业公司先把保安费用拿到手，自己招人的时候开始偷工减料，按市场行情，退伍军人保安一个价，身高过一米七五的保安一个价，物业公司可以不选退伍军人，保安身高也可找一米六几的或者一米五几的，价格便宜，就一个小区设几个保安问题，设十个保安也行，设六个保安也没问题，即使设三个保安，业主也看不出这其中的端倪，物业公司通过“偷工减料”，把16万元保安费减少到十多万元就能解决。
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